Uzasadnienie
Senat, po rozpatrzeniu ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
oraz o zmianie niektórych innych ustaw, postanowił wprowadzić do jej tekstu siedemdziesiąt
jeden poprawek.
Senat uznał za konieczne wprowadzenie do ustawy definicji osoby bliskiej (poprawki
nr 1 i 56) w celu ustalenia kręgu osób uprawnionych z ustawy i uniknięcia w ten sposób
odesłania do przepisów innych ustaw.
W poprawce nr 2 Senat uzupełnił przepis art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych o zdanie doprecyzowujące, że właściciele lokali uczestniczą w wydatkach
związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni
poprzez uiszczanie opłat na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni.
Senat postanowił wyraźnie zaznaczyć, że sposób ewidencjonowania kosztów
i przychodów z opłat, jest odmienny od sposobu ewidencjonowania wpływów i wydatków
funduszu remontowego, czemu dał wyraz w poprawce nr 3. Poprawka ta precyzuje również
sposób prowadzenia ewidencji funduszu remontowego.
Zdaniem Senatu wskazanym było wprowadzenie w poprawce nr 4 możliwości
tworzenia w spółdzielniach mieszkaniowych specjalnego, wspólnego funduszu remontowego
gdy jest to uzasadnione możliwością uzyskania zewnętrznych środków finansowych.
W przekonaniu Izby konieczne było również określenie zasad obliczania kosztów utrzymania
nieruchomości.
W poprawce nr 5 Senat opowiedział się za stosowną modyfikacją przepisu art. 4 ust. 8
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, polegającą na wprowadzeniu zasady, iż
w przypadku zaskarżenia podwyżki opłat do sądu skarżący wysokość opłat zwolniony jest z
obowiązku ich wnoszenia w nowej wysokości a ciężar dowodu co do zasadności podwyżki
zostanie przerzucony na spółdzielnię.
W świetle zgłaszanych i zaobserwowanych praktyk spółdzielni w zakresie
wykonywania przepisów obowiązujących dotychczas w kwestii dostępu do dokumentów,
polegających na odsuwaniu członków spółdzielni od informacji oraz licznych przypadkach
odmów udostępniania dokumentów spółdzielni, mających istotny wpływ na sytuację prawną i
majątkową członka, w opinii Senatu, członek spółdzielni powinien mieć nieograniczony
dostęp do wszystkich dokumentów dotyczących spółdzielni (poprawki nr 8 i 9) z tym, że
koszty udostępnienia odpisów statutu i regulaminów powinny być poniesione przez
spółdzielnię, a koszty pozostałych dokumentów ponosić powinien członek spółdzielni
(poprawka nr 10).
Poprawka nr 11 poszerza obowiązek informacyjny spółdzielni i zobowiązuje ją do
udostępniania na stronie internetowej wskazanych w przepisie dokumentów.
Wprowadzając poprawkę nr 12 Senat kierował się obawą, że w dużych
spółdzielniach mieszkaniowych, w których rada nadzorcza ma wiele obowiązków i musi się
wielokrotnie spotykać może nie wystarczać jedynie motywacja polegająca na chęci działania
dla wspólnego dobra i postanowił zezwolić spółdzielniom na takie kształtowanie wysokości
ryczałtów, które uwzględni indywidualne warunki każdej z nich.
W poprawce nr 13 Senat opowiedział się za zmianą przepisów dotyczących
określenia modelu walnego zgromadzenia. Poprawka utrzymując co do zasady, przewidzianą
przez Sejm możliwość przeprowadzania walnego zgromadzenia w częściach, wprowadza
pewne nowe rozwiązania. W propozycji Senatu rada nadzorcza będzie uprawniona do
ustalania zasad zaliczania członków do poszczególnych części walnego zgromadzenia.
Członków spółdzielni zawiadamiać się będzie o terminie walnego zgromadzenia co najmniej
na 21 dni wcześniej. Senat szczegółowo reguluje zasady wnoszenia projektów uchwał i
poprawek do tych projektów, w szczególności stanowi, że projekty uchwał mogą wnosić
członkowie z tym, że projekt musi być poparty przez co najmniej 10 z nich. Walne
zgromadzenie jest ważne niezależnie od liczby obecnych członków jednak w sprawach
o szczególnej wadze konieczna będzie obecność łącznie co najmniej połowy ogólnej liczby
uprawnionych.
Izba odniosła się również do kwestii lustracji w spółdzielni. W poprawce nr 14
wprowadza przepis analogiczny do zawartego w ustawie - Prawo spółdzielcze, określający
obowiązek spółdzielni mieszkaniowej poddania się raz na trzy lata badaniu lustracyjnemu.
Poprawka wprowadza uprawnienie do żądania przez 1/10 liczby członków przeprowadzenia
lustracji spółdzielni. Lustrację spółdzielni mieszkaniowej może przeprowadzać jednak tylko
biegły rewident.
W poprawkach nr 15 i 31 Senat przyjął rozwiązania szczególne, dotyczące lokali
znajdujących się w domach dla inwalidów, osób samotnych i innych domach o specjalnym
przeznaczeniu. Aby spółdzielnie posiadające takie lokale w swoim zasobie nie zostały ich
pozbawione, Senat proponuje wprowadzenie zakazu wynajmowania lub oddawania w
bezpłatne używanie tych lokali przez członków spółdzielni uprawnionych do tych lokali.
Senat proponuje również by prawo zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego
lokatorskiego prawa do lokalu w domach dla inwalidów i innych domach o specjalnym
przeznaczeniu, przysługiwało jedynie małżonkowi zamieszkałemu z członkiem spółdzielni,
którego prawo wygasło.
Senat ograniczył okres pozostawania przez członka spółdzielni w zwłoce z
uiszczaniem opłat z 6 do 3 miesięcy, którego upływ daje spółdzielni prawo do podjęcia
uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu (poprawka nr 18).
Zdaniem Senatu, sześciomiesięczny okres zaległości, grożący negatywnymi konsekwencjami,
jest zbyt długi. Może powodować powstanie w spółdzielniach tak dużych zaległości, że
będzie to grozić brakiem płynności finansowej, ograniczać możliwości bieżącego zarządu
daną nieruchomością i oczywiście obciążać skutkami osoby wywiązujące się ze swoich
obowiązków. Senat kierował się również podobnymi rozwiązaniami przyjętymi w ustawie z
dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o
zmianie Kodeksu cywilnego, które przewidują, że 3 miesięczny okres pozostawania w zwłoce
z uiszczaniem opłat skutkuje możliwością wypowiedzenia umowy najmu lokalu.
Senat wypowiedział się przeciwko rozwiązaniu, które przyznawało członkowi nie
mającemu zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych nabycie prawa do lokalu po wniesieniu
wkładu mieszkaniowego i wpisowego. W poprawce nr 19 określa się, że w przypadku
wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, członkowie
spółdzielni nie mający zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych, którzy zgłoszą gotowość
zawarcia umowy o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu mają
pierwszeństwo w nabyciu tego lokalu lecz muszą zapłacić spółdzielni jego wartość rynkową.
Poprawką nr 22 Senat doprecyzował przepis art. 11 ust. 2˛ ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych poprzez wskazanie, że w przypadku opróżnienia lokalu przez osobę, której
prawo do lokalu wygasło, spółdzielnia ma prawo potrącić z wartości rynkowej tego lokalu
jedynie nominalną, a nie zwaloryzowaną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji.
Senat wniósł jeszcze jedną poprawkę w kwestii rozliczeń z osobą, której prawo do lokalu
wygasło, która pozwala spółdzielni, w przypadku opróżnienia lokalu przez taką osobę,
na potrącenie z należnej tej osobie wartości rynkowej lokalu, zaległości w opłatach.
Dodatkowo w poprawce nr 24 Senat nakazuje osobie opróżniającej lokal, uprawnionej
do otrzymania jego wartości rynkowej uiścić koszty określenia wartości rynkowej tego
lokalu.
W poprawce nr 25 Senat nie zgodził się z rozwiązaniem, jakie zaproponował Sejm w
zmienionym art. 11 ust. 23 . Senat proponuje usunięcie przepisu nakazującego spółdzielni
wypłatę wartości rynkowej lokalu osobie, która opuściła dany lokal jeżeli lokal nie został
sprzedany. Rozwiązanie takie, zdaniem Senatu, znacznie obciążyłoby finanse zwłaszcza
małych spółdzielni mieszkaniowych położonych w mniej atrakcyjnych miejscowościach, w
których mogłoby nie być chętnych na nabycie opuszczonych lokali.
Poprawką nr 26 Senat doprecyzował przepis poprzez wskazanie, że w przypadku
przeniesienia własności lokalu na członka spółdzielni, któremu przysługiwało prawo
lokatorskie, członek ten ma obowiązek spłaty kwoty umorzenia kredytów i dotacji
zaciągniętych na budowę jego lokalu, a nie na remont czy modernizację.
Poprzez poprawkę nr 33 Senat utrzymał obowiązek spółdzielni przyjęcia w jej poczet
nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Senat wziął po uwagę przypadki,
gdy dochodzi do tak zwanego wtórnego nabycia lokalu co do którego osobie zbywającej
przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Poprawką nr 34 Senat usunął przepis zbędny ze względu na to, że został on
umieszczony w ustawie nowelizującej w grupie przepisów przejściowych i oznaczony jako
art. 4.
W poprawce nr 35 Senat uzupełnił przepis art. 1719 poprzez wskazanie, że
obowiązujące przepisy ustawy dotyczące spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
należy stosować również do garaży wolnostojących.
Wprowadzając poprawkę nr 37 Senat poszerzył uprawnienia osób, na rzecz których
wyodrębniona została własność lokalu poprzez umożliwienie przenoszenia odrębnej
własności lokali również w formie umów indywidualnych.
W poprawce nr 38 Senat proponuje przyjęcie zasady, że w przypadku gdy
wyodrębniona została własność wszystkich lokali w obrębie danej nieruchomości, od decyzji
właścicieli lokali zależy, czy będą miały do nich zastosowanie przepisy ustawy o własności
lokali.
Senat postanowił rozszerzyć grupę osób objętych odpowiedzialnością karną,
przewidzianą w art. 272 o syndyków i prokurentów oraz rozszerzyć katalog umów, których
niezawarcie skutkuje odpowiedzialnością karną, czemu dał wyraz w poprawce nr 40.
Senat stanął na stanowisku, że pożądanym jest penalizowanie czynu polegającego na
nieprowadzeniu ewidencji pozaksięgowej kosztów nieruchomości wspólnych w
nieruchomości i wniesionych zaliczek na ich pokrycie, co uczynił poprzez wniesienie
poprawki nr 41.
W poprawce nr 42 Senat proponuje zmianę, która doprecyzuje przepis i wskaże, że
przepis zawiera opis czynu karalnego a nie sprawy, która będzie się dopiero toczyła w
związku z popełnieniem danego czynu.
Poprawka nr 44 zmierza do nadania zmienianemu przepisowi charakteru normy
konstytutywnej; przepisu, który będzie ustanawiać zasiedzenie z mocy ustawy. Taka redakcja
przepisu ma na celu usunięcie przedstawianych Senatowi wątpliwości, związanych z tym, czy
sąd będzie miał obowiązek sprawdzania upływu określonych w Kodeksie cywilnym okresów
zasiedzenia. Zgodnie z intencją ustawodawcy sąd będzie stwierdzał zasiedzenie w przypadku
stwierdzenia spełnienia warunków wskazanych w tym przepisie a nie określonych w
Kodeksie cywilnym.
Wprowadzając poprawkę nr 45 Senat kierował się potrzebą wzmocnienia pozycji
członka spółdzielni w relacji członek-spółdzielnia. W sytuacji, gdy spółdzielnia nie
podejmuje działań zmierzających do uzyskania tytułu prawnego do gruntu, w związku z czym
członek spółdzielni nie może stać się właścicielem lokalu, do którego przysługuje mu
ograniczone prawo rzeczowe, przepis ten zmusza spółdzielnię do działania polegającego na
obowiązku wystąpienia do sądu z wnioskiem o zasiedzenie gruntu, oczywiście w przypadku
gdy spełnia ona warunki przewidziane w art. 35 ust. 41 ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych.
W poprawce nr 46 Senat postanowił rozwiązać problemy osób, które od wielu lat
dzierżawią grunty stanowiące przedmiot wieczystego użytkowania lub własność spółdzielni
i które na tym gruncie wzniosły budynek ponosząc w całości koszty jego budowy. Zgodnie
z uchwaloną przez Senat poprawką osoby te będą mogły uzyskać własność nieruchomości
gruntowej i wzniesionego na niej budynku po spłacie udziału w nieruchomości wspólnej oraz
ewentualnego zadłużenia z tytułu umowy dzierżawy.
Poprawki nr 47 i 67 są propozycją Senatu, która nie zmieniając przepisu
merytorycznie przekształca przepis art. 42 ust. 11 w przepis o charakterze przejściowym.
Nakłada on na spółdzielnie obowiązek zrealizowania w terminie 3 miesięcy od dnia wejścia w
życie ustawy wszystkich wniosków w sprawach o przeniesienie praw do lokali złożonych
przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy.
Poprawka nr 48 ma, zdaniem Senatu, wyraźnie wskazywać, że zasadą będzie
tworzenie nieruchomości ewidencyjnej jako nieruchomości jednobudynkowej, zaś
nieruchomość wielobudynkowa będzie mogła być tworzona jedynie w wyjątkowych
przypadkach wskazanych w przepisie.
Senat dostrzega konieczność liczenia się z opinią osób uprawnionych do lokali, toteż
w poprawce nr 52 proponuje przyjęcie zmiany, która wskazuje na potrzebę osiągnięcia
porozumienia pomiędzy lokatorami i zarządem spółdzielni w przypadku podejmowania
decyzji o przynależności pomieszczeń do poszczególnych lokali.
W trakcie prowadzonych prac Senat postanowił dokonać zmiany w przepisie
zmieniającym art. 44 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (poprawka nr 55).
W przypadku podziału nieruchomości stanowiącej własność spółdzielni ustawa przewiduje
wygaśnięcie hipoteki na lokalu lub nieruchomości, których dotyczy umowa o przeniesieniu
prawa odrębnej własności lokalu lub budynku. Dodawany ustawą ust. 21 stanowi, że w celu
zabezpieczenia kredytu zabezpieczonego hipoteką, która wygaśnie w związku z podziałem,
spółdzielnia niezwłocznie obciąży hipoteką inną nieruchomość. Senat dostrzega, że mogą
zaistnieć sytuacje, w których spółdzielnia może nie posiadać innych nieruchomości na
potrzeby których wykorzystywany był zaciągnięty kiedyś kredyt albo, że spółdzielnia może w
ogóle nie posiadać innych nieruchomości, które można zabezpieczyć hipoteką dlatego, Senat
proponuje, by już w uchwale o dokonaniu podziału spółdzielnia miała obowiązek wskazać na
którą nieruchomość będzie przeniesiona hipoteka.
W poprawce 58 Senat proponuje dodanie w ustawie przepisu, który stałby się
wskazówką dla sądów, orzekających w sprawach, z którymi występują osoby uprawnione do
uzyskania prawa odrębnej własności lokalu, gdy spółdzielnia nie wypełnia spoczywających
na niej obowiązków. Senat podkreśla, że działaniem spółdzielni w tym zakresie nie jest
jakiekolwiek działanie, lecz podjęcie czynności zmierzających bezpośrednio do przyznania
osobie uprawnionej prawa własności.
Poprawka nr 59 jest wyrazem przekonania Senatu, że wskazane jest rozłożenie
kosztów postępowania sądowego solidarnie na członków i spółdzielnię w przypadku wydania
przez sąd orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia o podziale spółdzielni.
Dodając poprawkę nr 60, Senat uzupełnił ustawę o przepis, który nakazuje aby sąd
przy podziale majątku spółdzielni miał obowiązek uwzględnienia kosztów remontów i
termomodernizacji budynków objętych podziałem, mając na uwadze fakt, iż na remont
poszczególnych budynków składały się wpłaty wszystkich członków spółdzielni, a nie tylko
członków zamieszkujących w danym budynku.
Senat mając na uwadze fakt, że w wielu spółdzielniach prowadzone są aktualnie prace
termomodrnizacyjne, podjął decyzję o wyłączeniu w takim przypadku, do dnia 31 grudnia
2012 r. obowiązku prowadzenia ewidencji i rozliczeń przychodów i kosztów odrębnie dla
każdej nieruchomości jak również odrębnej ewidencji wpływów i wydatków funduszu
remontowego. Senat stwierdził, że przedsięwzięcia termmomodernizacyjne w spółdzielniach
dokonywane są z wpłat wszystkich członków spółdzielni. Prowadzenie odrębnej ewidencji
wpływów i wydatków funduszu remontowego dla każdej nieruchomości w sytuacji, gdy nie
wszystkie budynki są wyremontowane ze wspólnej puli spowoduje pokrzywdzenie tych
członków, których budynki wciąż nie doczekały się remontu (poprawka nr 61).
Poprawka nr 62 zmierza do przywrócenia prawa własności lokalu osobom, których
prawo własności zostało z mocy ustawy przekształcone w spółdzielcze własnościowe prawo
do lokalu ustawą z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach. Poprawka ta jest
wyrazem przekonania Senatu, że przepisy ustawy z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i
ich związkach działały z pokrzywdzeniem właścicieli lokali odbierając im prawo własności.
W poprawce nr 63, Senat, uwzględniając argumenty, że wprowadzenie niniejszą
ustawą korzystniejszych zasad przekształceń własnościowych może spowodować poczucie
niesprawiedliwego potraktowania osób, które dokonały już przekształceń na starych zasadach
postanowił, że osobom które przed dniem wejścia w życie ustawy, nie dokonały całkowitej
spłaty z tytułu przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu lub z tytułu przeniesienia odrębnej własności lokalu umarza
się pozostałą część tej spłaty. Kwoty uzyskane w wyniku przekształcenia zostaną zaliczone na
poczet wpłat danej osoby na fundusz remontowy, jeżeli walne zgromadzenie wyrazi na to
zgodę.
Senat wziął pod uwagę trudną sytuację członków spółdzielni, które mają
nieuregulowany stan prawny do gruntów, na których posadowione są jej budynki. W takich
przypadkach proponuje się pozostawienie możliwości ustanawiania spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu oraz wprowadzenie ograniczonego czasowo uprawnienia
dla osób posiadających spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, polegającego na możliwości
przekształcenia tego prawa w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (poprawka nr 64).
Poprawka oznaczona nr 66 jest rodzajem zachęty dla członków wielkich spółdzielni
mieszkaniowych, którzy zdecydują się na wystąpienie z żądaniem dokonania podziału
spółdzielni w ciągu dwóch miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy.
Poprawka oznaczona nr 68 zmierza do zmobilizowania spółdzielni mieszkaniowych
do dokonania zmian statutów jeszcze w tym roku kalendarzowym. Pozwoli to na
przeprowadzenie w przyszłym roku walnych zgromadzeń już zgodnie ze znowelizowanymi
przepisami ustawy.
Senat nie zaakceptował faktu, że przepisy art. 7 miały charakter norm działających
wstecz, dlatego zaproponował rozwiązanie, w myśl którego przepisy nowej ustawy dotyczące
kadencji rad nadzorczych stosować się będzie do rad nadzorczych powołanych po dniu
wejścia w życie ustawy. Senat zadecydował również o tym, że staż kadencyjny członka rady
nadzorczej rozpoczynać się będzie po dniu wejścia w życie ustawy (poprawka nr 69).
W poprawce nr 70 Senat reprezentuje stanowisko odmienne od przedstawionego w
uchwalonej przez Sejm ustawie. Proponuje by do rozpoczętego biegu terminu do opróżnienia
lokalu stosować przepisy nowe.
Poprawka nr 71 określa nowy termin wejścia w życie ustawy, który uwzględnia czas
potrzebny do zakończenia toczącego się procesu legislacyjnego.
Pozostałe poprawki oznaczone numerami 6, 7, 16, 17, 20, 21, 27, 28, 29, 30, 32, 36,
39, 43, 49, 50, 51, 53, 54, 57 i 65 mają na celu uporządkowanie i doprecyzowanie
zmienianych przepisów ustawy.